Perché Venezia ha bisogno di una lista a parte
Nella maggior parte delle città bastano una visita attenta e una buona perizia. A Venezia l'edificio poggia su pali di legno in acqua salata, è quasi certamente tutelato, e tutto ciò che entra o esce viaggia in barca. La maggior parte dei problemi non si vede in un pomeriggio di sole, e molti contano solo quando si prova a cambiare qualcosa.
Il momento per scoprirli è prima che la proposta diventi vincolante. In Italia il passaggio decisivo è di solito il preliminare (il compromesso), non il rogito, quindi le verifiche vanno fatte prima.
Le carte
- Conformità urbanistica. Ciò che è costruito deve corrispondere a ciò che è stato autorizzato. Lavori del passato senza titolo sono frequenti, e il rogito non si firma senza gli estremi dei titoli edilizi. Chiedete a un tecnico di confrontare le tavole depositate con lo stato di fatto.
- Conformità catastale. L'atto deve dichiarare che la planimetria catastale corrisponde all'immobile. Le piccole differenze si correggono spesso facilmente, ma vanno corrette prima della firma.
- Vincolo. Molti edifici sono tutelati dalla Soprintendenza. I lavori richiedono allora la sua autorizzazione, e quando un bene vincolato viene venduto lo Stato ha un diritto di prelazione: la vendita va denunciata e diventa definitiva solo trascorso quel termine.
- Il condominio. Chiedete l'ultimo rendiconto, i verbali delle assemblee recenti e gli eventuali lavori già deliberati. In Italia l'acquirente può rispondere, insieme al venditore, dei contributi non pagati dell'anno in corso e di quello precedente.
- L'attestato di prestazione energetica (APE). È obbligatorio per la vendita, e dà una prima idea di serramenti, impianto di riscaldamento e isolamento.
L'edificio
- L'acqua. Verificate a che quota sta il pavimento rispetto alla marea, se il piano terra ha già preso acqua e con che frequenza. Il MOSE protegge la città dalle maree più alte, ma i piani terra più bassi possono ancora allagarsi. Guardate la base dei muri: salsedine e umidità di risalita lasciano segni chiari.
- La struttura. Solai e travi in legno, il tetto, le crepe nei muri e gli eventuali cedimenti delle fondazioni. In un edificio tutelato ripararli significa spesso materiali e tecniche tradizionali, con tempi e costi maggiori.
- Scarichi e impianti. Gran parte della città storica non ha fognatura pubblica e gli edifici dipendono da propri sistemi di depurazione. Verificate se l'edificio ne ha uno, se è a norma e chi ne cura la manutenzione. Controllate anche le forniture di luce, gas e acqua, e se si possono potenziare.
- L'accesso. La distanza da una fermata del vaporetto e da un rio dove una barca può scaricare, i gradini, i ponti e la larghezza delle scale. Decide quanto è comodo viverci, e quanto costa ogni consegna durante i lavori.
Chi verifica
Un geometra, un architetto o un ingegnere esegue le verifiche tecniche e urbanistiche, e il notaio controlla proprietà, ipoteche e atto. L'agenzia immobiliare lavora per la vendita, non per voi.
Dall'estero la difficoltà è mettere queste persone davanti allo stesso quadro prima di impegnarsi. È il lavoro che fa Gibson: coinvolge i professionisti giusti, partecipa ai sopralluoghi con le vostre domande e vi consegna un unico resoconto scritto e chiaro, così decidete con tutto davanti.