Affittare ai turisti la propria casa a Venezia: le regole per chi vive all’estero

Prima di cominciare

Molti proprietari che vivono all’estero comprano casa a Venezia per usarla una parte dell’anno e affittarla il resto del tempo. Può funzionare bene, ma in Italia l’affitto breve è tra le attività più regolate che un proprietario possa intraprendere, e Venezia aggiunge regole proprie. Dal 2023 le norme sono cambiate più volte: usate questa guida come una mappa di cosa verificare, non come una consulenza legale, e confermate la situazione con un commercialista o un avvocato prima della prima prenotazione.

Affitto breve o attività d’impresa?

In Italia affittare un’abitazione per meno di 30 giorni senza servizi come la pulizia durante il soggiorno o la colazione è una locazione breve (o turistica), e può farlo un privato. Offrire servizi di tipo alberghiero, oppure affittare tre o più appartamenti (dalla legge di bilancio 2026; prima la soglia era cinque), è considerato attività d’impresa, con registrazioni e un regime fiscale diversi. La maggior parte dei proprietari all’estero con uno o due appartamenti resta nel primo caso.

Registrazioni

• Il codice nazionale (CIN). Dal 2025 ogni abitazione affittata ai turisti deve avere un codice identificativo nazionale, rilasciato tramite la banca dati del Ministero del Turismo. Va indicato in ogni annuncio, su ogni piattaforma, ed esposto all’esterno dell’edificio. Le sanzioni per chi ne è privo o non lo espone arrivano a migliaia di euro.
• Il codice regionale. Il Veneto ha una propria registrazione delle strutture ricettive, collegata al codice nazionale. Dalla fine del 2025 una nuova legge regionale ha riunito le regole sulle locazioni turistiche.
• Le piattaforme. Airbnb, Booking.com e le altre chiedono ormai il codice prima di pubblicare l’annuncio.

Sicurezza

Con il codice nazionale sono arrivati requisiti minimi di sicurezza: rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio, ed estintori nell’appartamento. Oltre al minimo di legge, un buon proprietario fa controllare impianto elettrico e caldaia e tiene in ordine le certificazioni. A Venezia, pensate anche all’acqua alta: a che piano è l’appartamento e cosa devono fare gli ospiti se suonano le sirene.

Ospiti

• Comunicazione alla Questura. Ogni ospite va comunicato alla polizia tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, con i dati di un documento d’identità. Se gli ospiti vadano identificati di persona, invece che con una keybox, è stato oggetto di una circolare ministeriale e di una sentenza dal 2024: verificate la situazione attuale.
• Statistiche. Arrivi e presenze si comunicano anche per le statistiche turistiche regionali.
• Imposta di soggiorno. Venezia applica un’imposta di soggiorno per persona e per notte, per un numero limitato di notti, con tariffe che variano per zona, stagione e tipo di alloggio. La riscuote il gestore, che poi la versa al Comune e presenta le dichiarazioni. Alcune piattaforme la riscuotono per conto del gestore: verificate se la vostra lo fa, così da non applicarla due volte o per niente.
• Contributo d’accesso. Il contributo che Venezia chiede ai visitatori giornalieri in certi giorni non si applica a chi pernotta, ma per l’esenzione può servire una registrazione. Avvisate gli ospiti per tempo.

I limiti propri di Venezia

Venezia ha un potere speciale, attribuito nel 2022, di limitare nel centro storico le locazioni turistiche di intere abitazioni oltre i 120 giorni all’anno. Nell’ottobre 2024 il Comune ha adottato un regolamento sperimentale, con un registro per chi supera il limite e una moratoria sulle nuove iscrizioni che, secondo il Comune, dura fino alla fine del 2026. La sua applicazione è discussa e può cambiare. Se state comprando casa a Venezia pensando alla rendita, verificate le regole comunali in vigore per quell’indirizzo prima di firmare.

Controllate anche il condominio: il regolamento condominiale può limitare gli affitti brevi, e nei palazzi veneziani i vicini se ne accorgono.

Imposte per chi vive all’estero

I redditi da affitto di un immobile in Italia si tassano in Italia, anche se il proprietario vive altrove. Un privato può scegliere la cedolare secca, oggi al 21% su un immobile e al 26% sul secondo, al posto dell’IRPEF ordinaria. Le piattaforme che incassano i canoni possono applicare una ritenuta alla fonte. Il proprietario presenta poi la dichiarazione dei redditi in Italia e può dover dichiarare il reddito anche nel Paese di residenza, con le agevolazioni previste dalla convenzione contro le doppie imposizioni, se esiste. Sulla seconda casa è di solito dovuta l’IMU. Qui un commercialista è indispensabile.

Gestire tutto da lontano

È il lato pratico a decidere se un affitto breve funziona: check-in, pulizie e lavanderia, riparazioni, comunicazioni alla Questura e imposta di soggiorno, in una città dove tutto si muove a piedi o in barca. Di solito si sceglie tra:

• Un property manager, che gestisce tutto in cambio di una percentuale sugli incassi, spesso tra il 15 e il 30%.
• La gestione diretta, con addetti alle pulizie del posto e una persona reperibile.
• Una soluzione mista, con qualcuno sul posto che controlla l’appartamento e chi ci lavora.

Dove aiuta un rappresentante sul posto

Un rappresentante non è un property manager e non sostituisce il commercialista. Quello che un rappresentante a Venezia può fare è impostare le cose nel modo giusto: verificare il condominio e le regole comunali prima che vi impegniate, coordinare registrazioni, interventi di sicurezza e commercialista, trovare e verificare un property manager o gli addetti alle pulizie, visitare l’appartamento con regolarità e mandarvi un resoconto indipendente sul suo stato e su come lavorano le persone che pagate.