Alugar seu imóvel em Veneza para turistas: as regras para quem mora fora

Antes de começar

Muitos proprietários que moram fora compram um apartamento em Veneza para usar parte do ano e alugar no resto. Pode dar certo, mas na Itália o aluguel de temporada é uma das atividades mais reguladas para um proprietário, e Veneza acrescenta regras próprias. As normas mudaram várias vezes desde 2023: use este guia como um mapa do que verificar, não como consultoria jurídica, e confirme a situação com um contador ou um advogado antes da primeira reserva.

Aluguel de temporada ou atividade empresarial?

Na Itália, alugar um imóvel por menos de 30 dias sem serviços como limpeza durante a estadia ou café da manhã é uma locação breve (ou turística) e pode ser feita por pessoa física. Oferecer serviços de tipo hoteleiro, ou alugar três ou mais apartamentos (desde a lei orçamentária de 2026; antes o limite era cinco), é considerado atividade empresarial, com cadastro e regime fiscal diferentes. A maioria dos proprietários de fora, com um ou dois imóveis, fica no primeiro caso.

Cadastros

• O código nacional (CIN). Desde 2025, todo imóvel alugado a turistas precisa de um código de identificação nacional, emitido pelo banco de dados do Ministério do Turismo. Ele deve aparecer em todo anúncio, em todas as plataformas, e ficar exposto na entrada do prédio. As multas para quem não tem o código, ou não o expõe, chegam a milhares de euros.
• O código regional. O Vêneto tem um cadastro próprio de hospedagens, ligado ao código nacional. Desde o fim de 2025, uma nova lei regional reuniu as regras sobre locações turísticas.
• As plataformas. Airbnb, Booking.com e outras já pedem o código antes de publicar o anúncio.

Segurança

Junto com o código nacional vieram requisitos mínimos de segurança: detectores de gás combustível e de monóxido de carbono funcionando, e extintores no apartamento. Além do mínimo legal, um bom anfitrião manda revisar a instalação elétrica e a caldeira e mantém os certificados em dia. Em Veneza, pense também na acqua alta: em que andar fica o apartamento e o que os hóspedes devem fazer se as sirenes tocarem.

Hóspedes

• Comunicação à polícia. Cada hóspede deve ser comunicado à polícia pelo portal Alloggiati Web em até 24 horas da chegada, com os dados de um documento. Se os hóspedes precisam ser identificados pessoalmente, em vez de por um cofre de chaves, foi tema de uma circular do ministério e de uma decisão judicial desde 2024: confira a situação atual.
• Estatísticas. Chegadas e pernoites também são informadas para as estatísticas regionais de turismo.
• Taxa turística. Veneza cobra uma taxa turística (imposta di soggiorno) por pessoa e por noite, por um número limitado de noites, com valores que variam por região, estação e tipo de hospedagem. O anfitrião cobra, repassa à prefeitura e faz as declarações. Algumas plataformas recolhem a taxa em nome do anfitrião: verifique se a sua faz isso, para não cobrar em dobro ou deixar de cobrar.
• Taxa de acesso. A taxa que Veneza cobra de visitantes de um dia em certas datas não vale para quem pernoita, mas pode ser preciso um registro para a isenção. Avise os hóspedes com antecedência.

Os limites próprios de Veneza

Veneza recebeu em 2022 um poder especial para limitar, no centro histórico, a locação turística de imóveis inteiros acima de 120 dias por ano. Em outubro de 2024 a prefeitura adotou um regulamento experimental, com um registro para quem passa do limite e uma moratória sobre novas inscrições que, segundo a prefeitura, vai até o fim de 2026. A aplicação é discutida e pode mudar. Se você está comprando um imóvel em Veneza pensando na renda, confira as regras em vigor para aquele endereço antes de assinar.

Verifique também o condomínio: o regulamento condominial pode restringir aluguéis de temporada, e nos prédios venezianos os vizinhos percebem.

Impostos para quem mora fora

A renda de aluguel de um imóvel na Itália é tributada na Itália, mesmo que o proprietário more em outro país. Uma pessoa física pode optar pela tributação fixa (cedolare secca), hoje de 21% sobre um imóvel e 26% sobre o segundo, no lugar do imposto de renda comum. As plataformas que recebem os aluguéis podem reter imposto na fonte. O proprietário faz então a declaração italiana e pode ter que declarar a renda também no país onde mora. Para residentes no Brasil, existe um acordo Brasil–Itália para evitar a dupla tributação, e a renda também precisa ser declarada aqui: confirme com um contador brasileiro como compensar o imposto pago na Itália. Sobre a segunda casa, em geral é devido o IMU, o imposto municipal sobre imóveis. Um contador italiano (commercialista) é indispensável.

Administrar de longe

É o lado prático que decide se um aluguel de temporada funciona: check-in, limpeza e lavanderia, consertos, comunicações à polícia e taxa turística, numa cidade onde tudo anda a pé ou de barco. Em geral se escolhe entre:

• Uma administradora, que cuida de tudo em troca de uma porcentagem da receita, muitas vezes entre 15% e 30%.
• Administrar você mesmo, com faxineiras locais e alguém de plantão.
• Um modelo misto, com alguém no local que confere o apartamento e quem trabalha nele.

Onde um representante local ajuda

Um representante não é uma administradora e não substitui o seu contador. O que um representante em Veneza pode fazer é montar tudo do jeito certo: verificar o prédio e as regras da cidade antes que você se comprometa, coordenar cadastros, adequações de segurança e contador, encontrar e checar uma administradora ou a equipe de limpeza, visitar o apartamento com regularidade e mandar a você um relatório independente sobre o estado do imóvel e sobre o trabalho das pessoas que você paga.